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Rachat de soulte et prêt hypothécaire

Posté le 13 juin 2017 à 09:00
Rachat de soulte et pret hypothécaire

On parle de rachat de soulte essentiellement en cas de divorce, de succession ou de sortie d’indivision.

La soulte est une somme d’argent qui doit être réglée par celui qui, à l’occasion d’un partage (divorce ou succession) ou d’une indivision (bien détenu par plus d’une personne), reçoit un lot ou un bien immobilier d’une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre.
En clair vous avez un droit de 300.000 euros, le bien que vous choisissez vaut 400.000 euros, la soulte à payer sera de 100.000 euros.

le rachat de soulte dans le cadre d’une séparation (rupture de Pacs ) ou d’un divorce : 

Lorsque qu’un couple divorce, il faut effectuer une liquidation des biens de la communauté. Si un bien immobilier est conservé par un des conjoints il faudra soit compenser avec d’autres biens immobiliers, soit le plus souvent payer une somme d’argent pour rétablir l’équilibre du partage : c’est ce que l’on appelle une soulte immobilière. On parle aussi de compensation financière, il faudra verser une somme d’argent pour avoir après le divorce le bien en toute propriété. le bien sera expertisé au moment du partage par le notaire et souvent par un expert immobilier indépendant. S’il reste un credit immobilier sur le bien il faudra tenir des compte des sommes restant à devoir.

prenons un exemple : un bien immobilier vaut 600.000 euros. Il reste 200.000 euros à rembourser sur un credit immobilier, L’époux qui conserve le bien doit 300.000 euros, , mais la soulte sera de 200.000 euros car la quote part du credit immobilier de 100.000 euros est déduite. l’époux qui conservera reprendra la totalité du credit.

Il faudra que l’époux qui conserve le bien ait la capacité de rembourser la totalité du credit,

Attention : si votre taux d’endettement est supérieur à 33 % il faudra envisager un regroupement des prêts en cours pour diminuer le montant total des mensualités. c’est une opération simple à réaliser.

le rachat de soulte dans le cadre d’une succession :

Quand il y a plusieurs héritiers dans une succession, il peut y avoir le souhait pour un des héritiers de conserver un bien immobilier pour en être propriétaire à 100 %. Il faudra payer une somme d’argent, la soulte pour désintéresser les autres héritiers : la soulte.

Prenons un exemple , 4 héritiers ayant chacun 25 % de la quote part d’un bien immobilier de 600.000 euros. Il faudra verser la somme de 450.000 euros pour devenir propriétaire du bien, il faudra trés souvent pour des sommes aussi importantes avoir recours à un crédit immobilier avec ou sans apport pour financer cette soulte.

Le rachat de soulte dans le cadre de la fin d’une indivision :

Vous avez pu hériter d’un bien immobilier avec votre soeur ou votre père et vous souhaitez l’habiter seul, vous pouvez racheter la quote part indivise en payant une soulte. Le bien immobilier sera évalué par votre notaire et un expert immobilier. vous ferez un credit immobilier pour financer cette soulte.

Quelles sont les solutions de financement pour votre soulte ?

1-  Le prêt immobilier classique :

Au montant de la soulte il faudra ajouter les frais liés au credit immobilier ( pénalités de remboursement de l’ancien prêt immobilier, frais de notaire, commission d’intermédiation, frais de banque) , tous ces frais seront ajouté et financé dans votre crédit. vous pourrez avoir un apport personnel ou pas . L’apport personnel permet de mieux négocier le taux de votre credit.

Il faudra y ajouter le coût de l’assurance que vous aurez sélectionné et dont le montant dépendra des options choisies (décès, incapacité, chômage) et de votre état de santé au moment de la souscription.

2 – Le prêt de trésorerie hypothécaire :

Comme vous serez pleinement propriétaire d’un bien immobilier, vous pourrez le donner en garantie pour ce prêt.

Vous pourrez emprunter plus que le montant de la soulte pour par exemple financer les études supérieures de vos enfants après votre divorce. c’est le « plus » du prêt de trésorerie hypothécaire, vous n’êtes pas limité à un seul usage.

En résumé : Le rachat de soulte peut être financé par un prêt immobilier, mais les solutions seront moins souples que par un prêt de trésorerie hypothécaire qui vous permettra de financer un ou d’autres projets en plus de votre soulte. 

Par exemple :  les frais liés à votre divorce ou à la succession notaire, avocat, trésor public,  ou des dettes contractées par la personne décédée…) pourront être ajoutés à la soulte à régler.

Les fonds seront débloqués lors d’une sortie d’indivision, pour une succession ou un divorce. Les déblocages de fonds seront soumis à la procédure juridique en cours.

Les frais de notaires seront d’environ 8 % pour de l’ancien et d’environ 2 % pour un bien immobilier neuf ( de moins de 5 ans). 

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