Rachat de crédits pour un achat immobilier : mode d’emploi et avantages
En bref
Un projet d’achat immobilier passe le plus souvent par l’obtention d’un prêt bancaire. Ce crédit peut toutefois être difficile à obtenir, non seulement en cas de revenus insuffisants, mais aussi lorsque le profil financier de l’emprunteur ne permet pas de convaincre l’établissement prêteur. Un rachat de crédits peut alors contribuer à restructurer ses finances en amont :
- le rachat de crédits permet à un emprunteur de regrouper l’ensemble de ses prêts en cours (crédit conso, prêt auto, prêt travaux, crédit renouvelable, crédit immo) ;
- cette opération permet de diminuer son taux d’endettement, ce qui peut être pertinent pour préparer un projet immobilier ;
- le rachat de crédits a pour principal inconvénient d’augmenter le coût total de l’opération, notamment du fait de l’allongement de la durée de remboursement.
Le fonctionnement de ce type d’opération
Le rachat de crédits consiste à regrouper ses différents prêts en cours dans un seul et nouvel emprunt. L’objectif est de réduire ses charges mensuelles grâce à l’allongement de la durée de remboursement, ce qui augmente en revanche le coût total de l’opération. La démarche peut comprendre des prêts et des dettes variées, comme :
- des crédits à la consommation ;
- un ou plusieurs prêts immobiliers ;
- des prêts auto ;
- des crédits travaux ;
- des crédits renouvelables ;
- certaines dettes (dettes personnelles, arriérés d’impôts, etc.).
Le regroupement de ces prêts s’effectue par l’intermédiaire d’une banque ou d’un établissement financier spécialisé qui rachète le capital restant dû auprès de chacun des créanciers.
Il devient alors le créancier unique et propose à l’emprunteur un nouvel échéancier plus adapté à sa situation financière actuelle grâce à l’allongement de la durée de remboursement et à un nouveau taux d’intérêt unique, souvent plus avantageux.
Bon à savoir
Il est aussi possible de procéder à une renégociation de crédits avec sa banque actuelle afin de demander une baisse du taux d’intérêt. Cette possibilité est notamment offerte lorsque les taux d’intérêt du marché immobilier ont fortement baissé depuis la souscription de l’emprunt.
Les critères d'éligibilité pour un rachat de crédits
Pour pouvoir regrouper ses crédits avant un achat immobilier, il est nécessaire de remplir certaines conditions d’éligibilité vis-à-vis des organismes financiers.
Les conditions financières à respecter
Les banques et établissements financiers susceptibles de procéder à un rachat de crédits cherchent à s’assurer de la solvabilité de l’emprunteur. Le regroupement de crédits implique en effet la souscription d’un nouveau prêt par l’emprunteur, celui-ci venant en quelque sorte remplacer les autres emprunts en cours qui auront été soldés par le nouveau créancier unique.
Ce dernier cherche alors à minimiser le risque de défaut de remboursement du nouveau crédit. Pour ce faire, l’organisme procédant au rachat étudie notamment les éléments suivants :
- les revenus et les charges récurrentes de l’emprunteur : celui-ci doit notamment bénéficier de ressources régulières pour pouvoir assumer confortablement ses futures échéances ;
- le taux d’endettement : cet indicateur doit toujours rester idéalement sous les 35 % ;
- le reste à vivre : le reste à vivre après rachat doit être suffisamment important pour que l’emprunteur puisse honorer ses mensualités sans difficulté.
L'importance de l'historique de crédit
Au-delà de la situation financière à proprement parler, l’organisme financier s’intéresse également au comportement budgétaire de l’emprunteur en analysant ses derniers relevés bancaires. Il vérifie ainsi la stabilité financière de l’emprunteur et son aptitude à gérer un budget.
L’organisme s’assure par ailleurs que l’emprunteur ne soit pas inscrit sur le fichier des incidents de paiement de la Banque de France (FICP) et qu’il n’ait pas recours au découvert bancaire de façon répétée.
Diminuer votre endettement pour financer un projet immobilier grâce au rachat de crédits
La réalisation d’un achat immobilier implique dans la très grande majorité des cas la souscription d’un emprunt pour financer l’opération. L’obtention de ce crédit est conditionnée au jugement porté par l’établissement prêteur quant à la solvabilité de l’emprunteur et à sa capacité à rembourser le prêt immobilier.
Au moment de l’étude du dossier de l’emprunteur, la banque ou l’organisme de crédit évalue son taux d’endettement, c’est-à-dire la part de ses dépenses mensuelles incompressibles (loyers, crédits en cours, pensions) par rapport à ses revenus mensuels. Ce taux d’endettement ne doit théoriquement pas dépasser 35 % selon les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
Au-delà de ce pourcentage, l’établissement peut considérer que le nouvel emprunt est susceptible de mettre en péril la situation financière de l’emprunteur. Le prêt peut alors être refusé, le risque de défaut de remboursement apparaissant comme trop important.
Un rachat de crédits peut offrir l’opportunité d’optimiser son taux d’endettement, et donc d’optimiser du même coût sa capacité d’emprunt. L’emprunteur peut alors consacrer un capital plus important à son projet.
Attention
La réduction des mensualités de crédits et la baisse du taux d’endettement ne sont possibles que du fait de l’allongement de la durée de remboursement. Cette pratique a ainsi pour conséquence l’augmentation du coût total du crédit du fait d’intérêts courant sur une plus longue période.
Les étapes pour effectuer un rachat de crédits
Voici les différentes étapes pour concrétiser un regroupement de prêts.
Évaluer sa situation financière
Avant de se lancer, il est conseillé de faire le point sur ses finances et sur ses projets afin de mesurer l’éventuelle pertinence d’un rachat de crédits. Vous pouvez pour cela vous aider des simulateurs sur le site de Partners Finances et ainsi comparer les taux d’intérêt proposés, le montant de la nouvelle mensualité ou encore le coût total de l’opération selon les différentes offres.
Finaliser la demande de rachat
Vous avez obtenu une première réponse positive pour votre rachat de crédits ? Il vous faut désormais transmettre votre dossier à l’établissement sélectionné pour qu’il évalue votre profil d’emprunteur et apprécie votre solvabilité. Ce dossier doit notamment comprendre :
- des justificatifs d’identité ;
- des justificatifs de revenus ;
- des justificatifs professionnels ;
- vos derniers relevés de compte ;
- les contrats de prêt en cours de remboursement et les tableaux d’amortissement.
N'hésitez pas à faire appel à un courtier comme Partners Finances. Ce type de professionnel peut en effet vous aider à constituer votre dossier et vous accompagner jusqu’à l’obtention finale du crédit et la réalisation du rachat.
Les risques et inconvénients à considérer
Si le rachat de crédits, selon les situations, peut être pertinent en amont d’un achat immobilier, il n’est pas sans inconvénients. Ce dernier implique en effet un coût global du crédit plus important : le rachat de crédits allonge la durée de remboursement et entraîne mécaniquement un surcoût du crédit à cause des intérêts à rembourser plus longtemps.
FAQ des questions fréquentes sur le prêt immobilier avec rachat de crédits
Qui peut solliciter un rachat de crédits pour réaliser un achat immobilier ?
Toute personne majeure avec plusieurs prêts en cours de remboursement et disposant de revenus réguliers et suffisants peut demander un rachat de crédits.
Comment mettre toutes les chances de son côté pour obtenir un rachat de crédit ?
Pour bénéficier d’un regroupement de prêts, il est nécessaire de prouver sa solvabilité à l’établissement procédant au rachat en affichant une situation professionnelle stable, des revenus réguliers et un comportement bancaire raisonnable. L’idéal est de passer par un courtier qui saura mettre en valeur votre profil et vous faire bénéficier de la meilleure option disponible pour votre profil.
Quel délai pour obtenir un prêt immobilier avec rachat de crédit ?
Les délais sont variables selon les établissements concernés et la complexité de votre dossier. Ils peuvent aller de quelques semaines à plusieurs mois.
Quel est le risque principal du rachat de crédits ?
Le rachat de crédits allonge la durée de remboursement du prêt et augmente mécaniquement le coût global du crédit du fait d’intérêts d’emprunt à verser plus longtemps.
Le rachat de crédits améliore-t-il ma situation financière ?
Non, le rachat de crédits augmente le coût global des prêts à rembourser. Il permet simplement de réduire ses charges mensuelles et son taux d’endettement, mais il s’agit d’indicateurs calculés sur des bases mensuelles. Sur la totalité de l’opération, le montant à verser est plus important.
