Emprunter sur 20 ou 25 ans : comparatif et conseils pour choisir

credit immobilier duree - Illustration : Partners Finances

L’évolution de la durée des crédits immobiliers

L’augmentation des prix des logements a poussé les banques et les organismes financiers prêteurs à faire grimper les durées des crédits immobiliers, alors que jusqu’en 2004, la moyenne était encore inférieure à 180 mois, c'est-à-dire 15 ans. Contracter un prêt immobilier sur 30 ans est alors peu à peu devenu monnaie courante, ce qui est une des contributions à l’installation de la bulle immobilière.

La durée moyenne a commencé son ascension à partir de l’année 2002, et celle-ci ne s’est pas arrêtée jusqu’en 2007. Depuis 2021, on peut dire que la moyenne de durée d’un crédit approche des 20 ans pour l'ancien et 21 ans pour le neuf.

Aujourd’hui, alors que les prix de l’immobilier se trouvent à nouveau dans un contexte de hausse, l’allongement des durées d’emprunt a resurgi sur le marché, alors qu’elle avait disparu depuis une décennie. Même si ce phénomène s’inscrit dans un mouvement qui a réellement pris de l’ampleur, les crédits sur 35 ans sont plutôt rares. Ils s’adressent principalement aux primo-accédants, qui par ailleurs empruntent des sommes importantes, ce qui allonge la durée.

Toutefois, depuis 2020, le HCSF a limité la durée des nouveaux prêts immobiliers à 25 ans (27 ans pour le neuf) et rendu ces recommandations contraignantes en 2021.

Quel impact la durée du crédit a-t-elle sur ma capacité d'emprunt ? Allonger la durée = emprunter plus

L’allongement de la durée de remboursement du crédit immobilier est avant tout avantageux pour les primo-accédants, car ceux-ci ne disposent pas toujours de revenus assez importants pour faire un crédit sur une période courte.

Un autre avantage d’une durée de remboursement plus longue est d'emprunter une somme plus importante, tout en n’augmentant pas le montant de la mensualité. Ceci peut alors permettre de choisir un bien immobilier mieux situé et plus confortable ou avec une surface habitable plus grande.

Lorsque l’emprunteur dispose d’un apport personnel pour souscrire à un crédit immobilier, l’établissement prêteur peut parfois lui conseiller de réduire le montant de celui-ci en allongeant la durée de remboursement. S’il est vrai que cela lui permettra de conserver une partie de son épargne qui était initialement destinée à financer le projet d’emprunt, il faudra bien mesurer le pour et le contre car l’épargne rapporte de moins en moins.

Il ne faut pas oublier que réduire son apport signifie s’endetter davantage, et même si l’argument des taux bas est mis en avant, la rentabilité n’est pas pour autant assurée. De plus, d’autres facteurs économiques comme l’inflation, la variation des revenus ou de la situation familiale sont difficiles à évaluer pour le futur.

S’il est évident que le pouvoir d’achat immobilier grimpe avec la durée, la capacité de financement de cette opération n’est en général pas rentable. À titre d’exemple, 5 années de remboursement supplémentaires (allant d’une durée de 20 ans à 25 ans), ce qui augmente donc le taux d’intérêt, ne permettent dans certains cas qu’une assez faible hausse de la capacité de financement.

Crédit 20 ans vs 25 ans : quelles différences de taux ?

C’est un fait, l’allongement de la durée de l’emprunt immobilier fait progresser considérablement son coût. Celui-ci représente l’ensemble des frais liés au crédit, c'est-à-dire les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur. Dans le fond, l’allongement de la durée d’un crédit immobilier ne profite qu’aux banques et établissements financiers, car la durée ne devrait jamais dépasser 20 ans. Ceci pour la simple et bonne raison que le gain par rapport au coût de quelques années supplémentaires est réellement minime.

Il est ainsi vivement conseillé d’optimiser son apport personnel pour faire un crédit sur une période plus courte. Si le montant de la mensualité augmente certes, un taux d’endettement de 35% est la norme et rien n’empêche de faire une demande d’aides au logement.

Prenons l’exemple d’un crédit de 150 000 euros sur 20 ans avec un taux fixe de 3,26 % hors assurances et de 3,38 % sur 25 ans. Le coût de l’assurance pour ces deux crédits à durée différente équivaut à 0,35 % par personne. Le résultat va changer selon la durée :

• sur le crédit de 20 ans, la mensualité sera de 896,64 euros assurances comprises avec un coût total des intérêts et de l’assurance de 65 193 euros ;
• sur le crédit de 25 ans, la mensualité sera de 786,25 euros assurances comprises avec un coût total des intérêts et de l’assurance de 85 875 euros.

Concrètement dans ce cas, l’allongement de la durée du crédit de cinq ans permettrait de faire baisser le montant de la mensualité de 110,39 euros, ce qui équivaut à une baisse de 12,3% par mois. Mais attention, le coût total du crédit augmente de 20 682 euros, ce qui représente 31,7% supplémentaire !

À ce prix, est-ce que l’économie mensuelle sur le montant de la mensualité en vaut la peine, voilà la question qu’il faut se poser. De plus, il est aussi possible de choisir une durée de 21, 22, 23 ou 24 ans.

Emprunter sur une durée de 25 ans

Souscrire à un crédit immobilier sur une durée de 25 ans au lieu de 20 ans permet de rembourser une mensualité nettement moins élevée, mais augmente donc le coût du crédit. Cependant, pour l’emprunteur qui souhaite ne pas être asphyxié par une charge de crédit mensuelle trop lourde, cette solution reste adaptée. Il s’agit en quelque sorte de payer le confort qu’offre cette possibilité, et d’avoir un reste à vivre plus large.

D’autre part, avec l’âge de la retraite qui a reculé, la durée de la vie professionnelle est également allongée. Les mentalités ont évolué, si autrefois il fallait avoir payé son crédit immobilier au moment de la cessation d’activité, aujourd’hui celle-ci étant plus longue, rien n’empêche de rembourser un crédit plus longtemps.

À noter: si vous avez souscrit un crédit immobilier auquel sont venus s'ajouter plusieurs crédits à la consommation, il est probable que vos mensualités d'emprunt impactent trop votre budget mensuel. Dans ce cas, un regroupement de crédits peut s'avérer pertinent et efficace, car il va permettre de baisser les mensualités. 

Quels sont les avantages et inconvénients d'emprunter sur 20 ans comparé à 25 ans ?

Pour vous aider à y voir plus clair, voici un comparatif des deux options :

Vous l’aurez compris : emprunter sur 20 ans est plus économique sur le long terme, mais vous avez besoin de revenus suffisants pour absorber une mensualité plus élevée. Emprunter sur 25 ans offre davantage de souplesse au quotidien, mais ce confort a un prix : l'essentiel est de trouver le bon équilibre entre mensualité supportable et coût total.

Quels critères pour choisir la bonne durée de crédit ?

Votre taux d'endettement

Depuis 2021, le HCSF impose donc un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets (assurance emprunteur comprise) : cela signifie que l'ensemble de vos mensualités de crédit ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus (salaire, revenus fonciers, pensions, primes, allocations…).

Par exemple : vous êtes en couple avec des revenus nets mensuels de 4 000 €. Votre taux d'endettement maximum autorisé est donc de 1 400 €. Si vous avez déjà un crédit auto de 250 € par mois, il ne vous reste que 1 150 € de mensualité possible pour votre crédit immobilier. Dans ce cas, emprunter sur 25 ans plutôt que 20 ans peut vous permettre d'accéder à un montant de prêt suffisant tout en restant sous la barre des 35 %.

Votre reste à vivre

Au-delà du taux d'endettement, c'est le montant qu'il vous reste chaque mois une fois toutes vos charges payées qui compte. Parce qu’un taux d'endettement de 35 % n'a pas le même impact selon que vous gagnez 2 500 € ou 5 000 € par mois ! Avec 2 500 € de revenus et 35 % d'endettement, il vous reste 1 625 € pour vivre alors qu’avec 5 000 € de revenus et 35 % d'endettement, il vous reste 3 250 € pour vivre. Dans le premier cas, opter pour une durée plus longue et une mensualité plus légère peut s'avérer plus prudent pour garder une marge de confort au quotidien.

Votre apport personnel

Plus votre apport est important, moins vous avez besoin d'emprunter. Et moins vous empruntez, plus il est facile de raccourcir la durée du crédit. Si vous souhaitez acheter un bien à 200 000 € :

• avec un apport de 10 000 €, vous devez emprunter 190 000 €. La mensualité sera élevée, ce qui vous pousse naturellement vers une durée de 25 ans ;
• avec un apport de 50 000 €, vous n'empruntez que 150 000 €. Vous pouvez envisager sereinement un crédit sur 20 ans, avec une mensualité plus supportable.

Bon à savoir : Un apport d'au moins 10 % du prix du bien est généralement demandé par les banques. Mais plus vous apportez, plus vous obtiendrez des conditions de taux avantageuses.

Votre âge et votre horizon professionnel

La durée du crédit doit idéalement s'inscrire dans votre vie professionnelle active. Plus vous empruntez tard, plus la durée devra être ajustée pour éviter de rembourser en grande partie à la retraite (quand les revenus baissent souvent). Ainsi, à 30 ans, emprunter sur 25 ans signifie terminer le remboursement à 55 ans, bien avant la retraite. À 45 ans, un crédit sur 25 ans vous amène à 70 ans : dans ce cas, une durée de 20 ans (voire moins) est préférable.

Vos projets de vie à moyen terme

Un crédit immobilier vous engage sur une longue période : vous devez donc anticiper les évolutions qui pourraient modifier votre budget dans les années à venir. Posez-vous donc les bonnes questions :

• prévoyez-vous d'avoir des enfants ? Vos charges augmenteront ;
• un changement professionnel est-il envisagé ? Vos revenus pourraient évoluer à la hausse comme à la baisse ;
• envisagez-vous des travaux importants après l'achat ? Il faudra garder une capacité d'épargne ;

La possibilité de rembourser par anticipation

Emprunter sur 25 ans ne signifie pas forcément rembourser pendant 25 ans : la plupart des contrats de crédit immobilier permettent le remboursement anticipé, total ou partiel. Petite mise en situation si vous empruntez sur 25 ans pour bénéficier d'une mensualité confortable. Trois ans plus tard, vous recevez un héritage ou obtenez une promotion : vous pouvez alors rembourser une partie du capital par anticipation, ce qui réduit la durée restante et le coût total du crédit.

Attention toutefois : certains contrats prévoient des indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées par la loi à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts. Pensez à négocier leur suppression au moment de la souscription !

Peut-on renégocier la durée de son crédit immobilier ?

Renégocier auprès de votre banque actuelle

Oui, il est tout à fait possible de renégocier la durée de son crédit immobilier, c'est même une démarche plus courante qu'on ne le pense. La première option consiste à demander directement à votre banque une modification des conditions de votre crédit. Vous conservez le même contrat, mais vous négociez un ajustement de la durée, du taux ou des deux.

La banque n'est toutefois pas obligée d'accepter : c'est une négociation. Vous aurez plus de poids en fonction de votre profil emprunteur, surtout s’il s'est amélioré depuis la souscription (hausse de revenus, épargne constituée, bon historique de remboursement…

Faire racheter son crédit par une autre banque

Si votre banque refuse la renégociation ou propose des conditions peu avantageuses, vous pouvez vous tourner vers un établissement concurrent. On parle alors de rachat de crédit immobilier : une autre banque rembourse votre prêt en cours et vous en accorde un nouveau, à des conditions renégociées.

Un rachat de crédit toutefois engendre des frais qu'il faut intégrer dans le calcul : indemnités de remboursement anticipé (IRA) auprès de l'ancienne banque, frais de dossier auprès de la nouvelle banque, frais de garantie (hypothèque ou caution)... Pour que l'opération soit rentable, on estime généralement qu'il faut un écart de taux d'au moins 0,7 à 1 point et qu'il reste au minimum un tiers de la durée du crédit à rembourser.

Allonger la durée pour réduire ses mensualités

La renégociation ne sert pas uniquement à raccourcir la durée. Dans certaines situations, c'est l'inverse qui est recherché : allonger la durée pour alléger la charge mensuelle, par exemple si vous traversez une période financière plus tendue (naissance d'un enfant, baisse temporaire de revenus, travaux imprévus…). Plutôt que de prendre le risque d’impayés, vous demandez à votre banque d'allonger la durée restante de votre crédit.

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