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Est-il plus intéressant d'emprunter sur 20 ou 25 ans ?

Posté le 2 mai 2018 à 11:00
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La moyenne actuelle (mois d’avril 2018) de la durée des crédits se situent à 218 mois, c'est-à-dire 18 ans et 2 mois. En même temps, depuis la fin de l’année 2017, le phénomène des crédits à longue durée est réapparu. Les banques et les établissements financiers sont à nouveau enclins à prêter sur 25 ans, voire 30 ou même 35 ans. Les taux d’intérêts sont certes plus bas qu’il y a quelques années c’est un fait, mais toujours reste-t-il que l’impact de la durée sur une mensualité de crédit est important. Ainsi, les cotisations d’assurance tout comme le coût des intérêts vont entièrement dépendre de la période de remboursement choisie. Il faut en tenir compte avant de s’engager car la note augmente en même temps que la durée du crédit.

L’évolution de la durée des crédits immobiliers

L’augmentation des prix des logements a poussé les banques et les organismes financiers préteurs à faire grimper les durées des crédits immobiliers, alors que jusqu’en 2004, la moyenne était encore inférieure à 180 mois, c'est-à-dire 15 ans. Contracter un prêt immobilier sur 30 ans est alors peu à peu devenu monnaie courante, ce qui est une des contributions à l’installation de la bulle immobilière.

La durée moyenne a commencé son ascension à partir de l’année 2002, et celle-ci ne s’est pas arrêtée jusqu’en 2007. Depuis cette année on peut dire que la moyenne de durée d’un crédit varie entre 210 et 226 mois, c'est-à-dire en gros entre 17 et 19 ans.

Aujourd’hui, alors que les prix de l’immobilier se trouvent à nouveau dans un contexte de hausse, l’allongement des durées d’emprunt a resurgi sur le marché, alors qu’elle avait disparu depuis une décennie. Même si ce phénomène s’inscrit dans un mouvement qui a réellement pris de l’ampleur il y a à peine 3 ans, les crédits sur 35 ans sont plutôt rares. Ils s’adressent principalement aux primo-accédants, qui par ailleurs empruntent des sommes importantes, ce qui allonge la durée.

Il convient de rappeler que les statistiques de l’observatoire Crédit Logement-CSA chiffrent à plus de 30% les crédits immobiliers souscrits sur une période comprise entre 20 et 25 ans. Cette part ne représentait que 17% en 2015. D’autre part, la durée de 25 à 30 ans concernent 20% des crédits à l’habitat, contre une part de seulement 0,3% pour la production de prêts sur une durée de plus de 30 ans.

Allonger la durée = emprunter plus

L’allongement de la durée de remboursement du crédit immobilier est avant tout avantageux pour les primo-accédants, car ceux-ci ne disposent pas toujours de revenus assez importants pour faire un crédit sur une période courte. Un autre avantage d’une durée de remboursement plus longue est d’emprunteur une somme plus importante, tout en n’augmentant pas le montant de la mensualité. Ceci peut alors permettre de choisir un bien immobilier mieux situé et plus convenant ou avec une surface habitable plus grande.

Lorsque l’emprunteur dispose d’un apport personnel pour souscrire à un crédit immobilier, l’établissement prêteur peut parfois lui conseiller de réduire le montant de celui-ci en allongeant la durée de remboursement. S’il est vrai que cela lui permettra de conserver une partie de son épargne qui était initialement destinée à financer le projet d’emprunt, il faudra bien mesurer le pour et le contre car l’épargne rapporte de moins en moins. Il ne faut pas oublier que réduire son apport signifie s’endetter davantage, et même si l’argument des taux bas est mis en avant, la rentabilité n’est pas pour autant assurée. De plus, d’autres facteurs économiques comme l’inflation, la variation des revenus ou de la situation familiale sont difficiles à évaluer pour le futur.

S’il est évident que le pouvoir d’achat immobilier grimpe avec la durée, la capacité de financement de cette opération n’est en général pas rentable. A titre d’exemple, cinq années de remboursement supplémentaires (allant d’une durée 25 ans à 30 ans), ce qui augmente donc le taux d’intérêt, ne permettent dans certains cas qu’une hausse de la capacité de financement de 16.400 euros environ pour un coût total du crédit plus important de 28.600 euros. Le calcul de cet exemple se base sur un crédit sur 25 ans de 171.011 euros à 1,70% d’intérêt et un crédit sur 30 ans de 187.365 euros à 2,03% de taux d’intérêt.

Une durée limitée à 20 ans

C’est un fait, l’allongement de la durée de l’emprunt immobilier fait progresser considérablement son coût. Celui-ci représente l’ensemble des frais liés au crédit, c'est-à-dire les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur. Dans le fond, l’allongement de la durée d’un crédit immobilier ne profite qu’aux banques et établissements financiers, car la durée ne devrait jamais dépasser 20 ans. Ceci pour la simple et bonne raison que le gain par rapport au coût de quelques années supplémentaires est réellement minime.

Il est ainsi vivement conseillé d’optimiser son apport personnel pour faire un crédit sur une période plus courte. Si le montant de la mensualité augmente certes, un taux d’endettement de 33% est la norme et rien n’empêche de faire une demande d’aides au logement.

Prenons l’exemple d’un crédit de 150.000 euros sur 20 ans avec un taux  fixe de 2% hors assurances et de 2,25% sur 25 ans. Le coût de l’assurance pour ces deux crédits à durée différente équivaut à 0,35% par personne. Le résultat va changer selon la durée :

-              Sur le crédit de 20 ans, la mensualité sera de 846.33 euros assurances comprises avec un coût total des intérêts et de l’assurance de 53.119 euros.

-              Sur le crédit de 25 ans la mensualité sera de 741,70 euros assurances comprises avec un coût total des intérêts et de l’assurance de 72.510 euros.

Concrètement dans ce cas, l’allongement de la durée du crédit de cinq ans permettrait de faire baisser le montant de la mensualité de 104,63 euros, ce qui équivaut à une baisse de 12% par mois. Mais attention, le coût total du crédit augmente de 19.391 euros, ce qui représente 36% supplémentaire !

A ce prix, est-ce que l’économie mensuelle sur le montant de la mensualité en vaut la peine, voilà la question qu’il faut se poser. De plus il est aussi possible de choisir une durée de 21, 22, 23 ou 24 ans.

Emprunter sur une durée de 25 ans

Souscrire à un crédit immobilier sur une durée de 25 ans au lieu de 20 ans permet de rembourser une mensualité nettement moins élevée, mais augmente donc le coût du crédit. Cependant, pour l’emprunteur qui souhaite ne pas être asphyxié par une charge de crédit mensuelle trop lourde, cette solution reste adaptée. Il s’agit en quelque sorte de payer le confort qu’offre cette possibilité, et d’avoir un reste à vivre plus large.

D’autre part avec l’âge de la retraite qui a reculé, la durée de la vie professionnelle est également allongée. Les mentalités ont évolué, si autrefois il fallait avoir payé son crédit immobilier au moment de la cessation d’activité, aujourd’hui celle-ci étant plus longue, rien n’empêche de rembourser un crédit plus longtemps.

Les crédits sur 30 ans sont certainement à bannir car ils constituent de véritables gouffres financiers, le coût total faisant encore un énorme bond supplémentaire.

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