Calcul du taux d'endettement : outil de simulation en ligne

Qu'est-ce que le taux d'endettement et pourquoi est-il important ?

Taux d’endettement : définition

Le taux d’endettement représente la part des revenus consacrée aux charges financières mensuelles fixes, comme les remboursements de prêts (prêts immobiliers et crédits à la consommation) ou certaines charges incompressibles (un loyer par exemple). Il est exprimé en pourcentage.

Comprendre l’importance du taux d’endettement

Le taux d’endettement est important car il détermine votre capacité d’emprunt et plus précisément la somme maximale pouvant être supportée pour rembourser un prêt (taux d’effort).

Vous ne pourrez pas, sauf exceptions, obtenir un crédit si celui-ci vous fait dépasser les 35 % d’endettement maximum préconisé par le HCSF. En conséquence, le montant total qu’une banque sera prête à vous accorder pour votre projet sera le plus souvent plafonné par ce qui correspond, pour votre profil, à 35 % d’endettement. 

Les préconisations du HCSF s’accompagnent cependant d’une relative souplesse et les établissements bancaires conservent une marge de manœuvre dans l’étude des profils d’emprunteurs. Ils s’appuient notamment sur des ratios internes prenant en compte également la situation professionnelle actuelle et future de l’emprunteur, sa capacité à gérer un budget raisonnablement, le saut de charge à effectuer (différence entre le montant du loyer et le futur montant du crédit immobilier) ou encore le montant de l’apport personnel.

Le taux d'endettement : un indicateur utile à chacune des parties 

Pour le prêteur, la limitation du taux d’endettement vise à s’assurer que l’emprunteur sera en capacité de rembourser le crédit dans son intégralité sans mettre en péril son budget et ce, même si sa situation évolue légèrement. Elle permet donc à la banque de se prémunir contre un potentiel défaut de remboursement.

Pour l’emprunteur, le taux maximum permet de déterminer le montage optimal pour son futur crédit. Il peut en effet ajuster le montant maximal de sa future mensualité de crédit par rapport à ses revenus et ainsi potentiellement réduire la durée d’emprunt et donc le montant des intérêts à payer sur toute la durée du prêt. Il vise également à l’empêcher de se mettre en danger financièrement en contractant un emprunt qui pourrait mettre en péril son budget à l’avenir (risques de saisie, surendettement, etc.).

Quels sont les revenus et charges à considérer pour votre taux d'endettement ? 

Les revenus inclus dans le calcul

Même si les détails peuvent varier selon les organismes de prêt, ce qui sera pris en compte dans un premier temps pour calculer votre taux d’endettement sera vos revenus fixes. On peut y retrouver notamment :

• les revenus professionnels : traitements et salaires nets avant impôt pour les salariés ; bénéfices déclarés sur le dernier exercice ou les 3 derniers exercices pour les, travailleurs non salariés (TNS), les indépendants et les professions libérales (sur la base des déclarations URSSAF et/ou des avis d'imposition) ;
• les primes annuelles certaines (13e mois par exemple) ;
• les revenus locatifs, souvent à hauteur de 70 % afin de tenir compte des potentiels aléas liés à la location (vacance locative, loyers impayés). Par exemple, pour des revenus locatifs de 800 € par mois, l’établissement de crédit comptabilisera seulement 560 € mensuels de revenus fonciers au moment de calculer le taux d’endettement ;
• les rentes (rentes viagères, rentes d’assurance-vie notamment).

Pour résumer, tous vos revenus fixes, stables et assurés sur le long terme peuvent potentiellement entrer dans le calcul. Les revenus non-issus de l’activité professionnelle peuvent se voir appliquer une décote de 20 à 30 %, étant considérés comme plus aléatoires dans la durée.

Les charges incluses dans le calcul 

Là encore, les charges prises en compte peuvent varier d’un établissement à l’autre. D’une manière générale, on retrouve cependant :

• les mensualités des prêts (prêt immo, crédit auto, crédit travaux, crédit conso, etc.) ;
• le loyer pour les locataires ;
• les pensions alimentaires à verser.

En revanche, les banques, sauf exceptions, excluent ce qui relève des charges dites « courantes » du quotidien, comme par exemple :

• les factures d’énergie, d’eau et de télécommunication ;
• les charges de syndic ;
• les dépenses alimentaires.

Comment est calculé le taux d'endettement ?

Le taux d’endettement se calcule sur une base mensuelle et s’exprime en pourcentage. C’est donc le rapport entre vos charges fixes récurrentes et vos revenus fixes mensuels.

Pour calculer son taux d’endettement, il convient :

• d’additionner d’un côté toutes ses charges fixes ;
• d’additionner de l’autre côté tous ses revenus fixes
• puis de diviser le montant total de ses charges par le montant total de ses revenus, et enfin de multiplier le montant obtenu par 100 pour exprimer le résultat en pourcentage.

Exemple de calcul du taux d’endettement

Paul et Marie envisagent de réaliser un crédit pour l’achat d’une résidence secondaire, un petit appartement en bord de mer. Avant d’effectuer leur demande, ils cherchent à s’assurer que leur taux d’endettement rentre dans les standards recommandés par le HCSF à savoir 35 %.

Leurs revenus du travail cumulés sont de 5 000 €. Ils bénéficient en outre de revenus locatifs pour un appartement en ville qu’ils louent pour un montant de 800 € par mois. Seuls 70 % de ces revenus sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement soit 560 €.

Le montant total de leurs revenus est donc de 5 560 €. 

Au niveau des charges fixes, ils doivent s’acquitter des mensualités de crédit suivantes : 

• un prêt immobilier pour leur résidence principale à hauteur de 700 € par mois ; 
• un prêt immobilier pour leur investissement locatif à hauteur de 600 € par mois ; 
• un crédit auto pour leur véhicule d’un montant de 300 € par mois ; 
• un crédit travaux dans leur résidence principale de 200 € par mois.

Le total de leurs charges fixes actuelles s’élève donc à 1 800 €.

Le taux d’endettement actuel du couple est donc le suivant : 1 800 / 5 560 x 100 soit 32,4 %. 

Avec un ratio inférieur à 35 %, ils sont donc théoriquement en capacité de solliciter un nouveau crédit pour l’achat de leur résidence secondaire.

Il faut toutefois ajouter le montant du futur crédit à rembourser pour la résidence secondaire à savoir 500 €. Le total des charges fixes passe alors 2 300 € et le taux d’endettement à 41,4 % (2 300 / 5 560 x 100). 

Compte tenu du fait qu’il s’agit d’une résidence secondaire et qu’ils ne bénéficient pas de revenus pouvant être jugés comme très conséquents, le couple a donc très peu de chances, en l’état, d’obtenir une dérogation pour le dépassement de la limite de taux d’endettement.

Comment interpréter votre taux d'endettement ? 

Le taux d’endettement ne doit en théorie pas dépasser 35 %, ce qui représente donc un peu plus du tiers de ses revenus. Cette limite de 35 % est le fruit d’une préconisation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en charge de réguler le secteur.

Le niveau de votre taux d’endettement peut vous donner une indication factuelle sur votre situation financière :

• sous les 35 %, on parle d’un endettement classique ;
• au-dessus des 35 %, on parle d’un malendettement c’est-à-dire de difficultés ponctuelles à honorer ses échéances de crédit mais sans conséquence majeure sur le remboursement ;
• au-dessus des 50 %, on commence généralement à parler de surendettement, mais en réalité, le surendettement est simplement défini par le fait de ne plus réussir à payer, de bonne foi, ses dettes. 

Optimiser son taux d’endettement : l’exemple du regroupement de crédits 

Il est parfois possible d’optimiser son taux d’endettement lorsque celui-ci est trop élevé pour pouvoir prétendre à un nouveau prêt. Le rachat de crédits est l’un des moyens les plus efficaces pour y parvenir même s’il doit être utilisé avec précaution et en tout connaissance de cause compte tenu du surcoût qu’il engendre sur le long terme. 

Si on reprend notre exemple précédent, Paul et Marie affichaient un taux d’endettement de 41,4 % avec des charges fixes de 2 300 € (1 800 € + 500 € pour le futur crédit immobilier). 

Pour mener à bien leur projet, ils ont la possibilité de réaliser un rachat de crédits pour réorganiser leurs charges. En étalant le remboursement de leurs crédits en cours, ils peuvent espérer réduire le montant de leurs charges fixes actuelles.  En diminuant celui-ci à 1 400 € au lieu de 1 800 € et en ajoutant les 500 € de leur futur crédit, le total de leurs charges fixes passerait alors à 1 900 € (contre 2 300 € auparavant). Le taux d’endettement serait lui de 34,2 % (1 900 / 5 560 x 100). 

En effectuant un tel regroupement de crédits, ils augmentent leurs chances d’obtenir le prêt. Cette opération implique cependant l’augmentation du coût global de l’opération avec des intérêts et un endettement sur une plus longue période.

Quelques conseils pour gérer et améliorer votre taux d'endettement  

Pour améliorer son taux d’endettement, notamment en vue d’augmenter rapidement sa capacité d’emprunt, plusieurs stratégies sont possibles.

Regrouper vos crédits

Le regroupement de crédits permet de passer de plusieurs petites mensualités à une mensualité unique et moins élevée. Concrètement, une banque s’occupe de rembourser tous vos crédits en cours et vous en distribue un nouveau. À cette occasion, de nouvelles conditions de remboursement sont définies (nouveau taux d’intérêt unique et nouvel échéancier), ce qui offre la possibilité d’allonger la durée de l’emprunt, et donc de mieux repartir son effort financier dans le temps.

Cet allongement va alors diminuer les charges mensuelles liées à ses crédits souscrits, et donc baisser mécaniquement votre taux d’endettement. Il va en parallèle permettre d’augmenter votre reste à vivre. En revanche, il est important d’avoir conscience qu’un regroupement de crédits implique des frais et augmentera le coût total de votre opération du fait notamment d’intérêts qui s’accumulent sur une plus longue période.

Renégocier votre prêt immobilier

Si cela fait un moment que vous avez souscrit votre prêt immobilier, renégocier son taux peut parfois être une bonne solution pour faire baisser la mensualité et donc le taux d’endettement. Cependant, cette option nécessite que la tendance actuelle des taux soit nettement plus favorable qu’au moment de votre souscription.

On considère ainsi qu’un écart d’au-moins 0,7 point (voire 1 point) entre le taux souscrit et le taux actuel du marché est nécessaire pour que l’opération soit réellement rentable. La renégociation doit également intervenir dans le premier tiers du remboursement, la majeure partie des intérêts étant remboursée en début de crédit.

Rembourser vos crédits conso

Si vous en avez la possibilité, rembourser de manière anticipée des crédits à la consommation peut améliorer rapidement de quelques points votre taux d’endettement. Pour être le plus efficace possible, tournez-vous vers les emprunts qui ont les mensualités les plus importantes. Attention toutefois aux éventuelles indemnités de remboursement anticipé (IRA) présentes dans la plupart des contrats de prêt.

Lisser vos prêts

Le lissage des prêts consiste à adapter la mensualité de chacun des prêts dans le temps pour avoir toujours la même mensualité. Par exemple, avec un prêt immobilier sur 20 ans et un prêt auto sur 5 ans, on rembourse d’abord le prêt sur 5 ans et une partie du prêt sur 20 ans. Au bout de 5 ans, la même mensualité sert à rembourser le prêt sur 20 ans. Cette option est néanmoins dépendante des conditions de vos contrats et des organismes prêteurs.

Augmenter votre apport personnel

Si votre taux d’endettement est élevé, vous êtes davantage susceptible de convaincre un organisme de vous accompagner dans un projet si vous présentez un bon apport personnel. Ainsi, vous envoyez non seulement un signal de bonne gestion à la banque (faculté à thésauriser), mais vous diminuez aussi la somme à emprunter, et donc votre futur taux d’endettement. Attention toutefois à conserver une trésorerie de réserve pour faire face à d’éventuels imprévus.

Allonger la durée de votre emprunt

Si votre taux d’endettement est trop élevé en simulant votre crédit sur une période donnée, vous avez la possibilité d’étaler son remboursement en augmentant le nombre de mensualités. En allongeant la durée du crédit, la mensualité baisse : c’est une solution pour diminuer son taux d’endettement. En revanche, le coût du crédit est plus élevé puisque davantage d’intérêts seront versés.

Faire jouer la concurrence

Vous pouvez optimiser votre taux d’endettement en faisant jouer la concurrence lors de la souscription d’un crédit. En négociant le taux d’intérêt (TAEG) et d’autres éléments liés à l’emprunt (frais de dossier, assurance emprunteur notamment), il est possible de minorer sa future mensualité et ainsi préserver son taux d’endettement.

Réduire vos dépenses fixes

Quelques rares organismes intègrent à leur calcul du taux d’endettement certaines charges courantes (énergie, abonnements, etc.). En optimisant ces dépenses (changement de prestataire, renégociation tarifaire…), vous pourrez peut-être améliorer votre taux d’endettement aux yeux de ces établissements (et par la même occasion votre reste à vivre). Dans tous les cas de figure, optimiser vos charges ne pourra qu’être bénéfique pour votre budget.

Augmenter vos revenus

Au-delà des charges, vous pouvez également chercher à agir sur votre taux d’endettement en augmentant vos revenus. Si vous êtes salarié, vous pouvez éventuellement (et si le contexte le permet et le justifie) solliciter une augmentation ou une promotion auprès de votre employeur. 

Vous avez par ailleurs la possibilité de créer une activité complémentaire à votre emploi pour générer des revenus supplémentaires pouvant ensuite être intégrés au calcul du taux d’endettement. Bricolage, jardinage, livraison… certaines compétences peuvent aujourd’hui être facilement exploitées notamment via des plateformes de mise en relation. Quelques centaines d'euros supplémentaires par mois peuvent alors faire toute la différence pour rendre votre profil éligible à un nouvel emprunt.