Comment devenir marchand de bien ?

L’investissement immobilier peut prendre de nombreuses formes : investissement patrimonial, locatif, acquisition de parts de SCPI, en tant que particulier, en nom propre ou via une SCI, ou encore en tant que professionnel, le marchand de biens.

Investir dans la pierre, dans le cadre d’une activité commerciale ou non, implique un projet mûrement réfléchi. Il faut en effet en mesurer le rendement ou la plus-value potentielle, ce qui implique une bonne connaissance du marché de l’immobilier, et négocier son financement aux conditions les plus avantageuses.

Partners Finances, organisme de courtage expert en crédits professionnels, vous présente l’activité de marchand de biens, ses aspects juridiques et fiscaux, ainsi que les solutions de financement pour réussir sa première, puis d’autres, ventes.

Qu’est-ce qu’un marchand de bien ?

Un marchand de biens est un professionnel dont l’activité consiste à acquérir des biens immobiliers pour les revendre avec une plus-value.

Il peut s’agir de

• biens immeubles déjà construits (immeubles, appartements, maisons…) destinés à l’habitation ou à une activité professionnelle (commerciale, artisanale ou libérale).
• terrains à bâtir,
• fonds de commerce,
• parts, ou totalité, de sociétés immobilières.

Contrairement à l’agent immobilier qui n’est qu’un intermédiaire, le marchand de bien est lui-même propriétaire du bien qu’il met en vente.

L’activité d’un marchand de biens se distingue de celle d’un particulier investissant dans l’immobilier sur ces trois points :

• l’achat se fait avec une intention spéculative (acheter dans le but de revendre avec une plus-value et non pas le garder pour un usage personnel),
• le processus d’achat-revente peut être qualifié d’habituel, soit récurrent voire régulier,
• l’achat-revente peut porter sur des fonds de commerce, ce qui est interdit aux particuliers.

L’objectif d’un marchand de biens est donc commercial, à savoir faire une plus-value sur la (re)vente. Celle-ci doit généralement avoir lieu dans un délai de 5 ans, sauf en cas de revente d’un bien en plusieurs lots (vente à la découpe) dont le délai est de 2 ans.

Pour ce faire, le marchand de bien compte sur un effet levier :

• soit en achetant le bien sous la valeur du marché ou en anticipant une augmentation du prix de l’immobilier dans ce secteur dans un délai de 5 ans maximum (spéculation),
• soit en procédant à des travaux de rénovation, aménagement, ou amélioration du bien qu’il peut ensuite revendre plus cher, en augmentant au maximum la plus-value (donc sa marge une fois les frais et les travaux déduits).

Il faut donc une excellente connaissance du marché de l’immobilier. Pour autant aucun titre, diplôme, ou autorisation spécifique ne sont requis. Outre la connaissance du marché immobilier, des connaissances connexes sont nécessaires comme l’urbanisme, la construction et la finance, soit des connaissances à la fois techniques et juridiques.

Il est donc nécessaire de savoir s’entourer. En effet cette activité nécessite l’intervention d’un notaire, d’un expert-comptable, d’un assureur spécialisé. Celle d’un courtier pour les aspects financiers est également utile à titre de conseil, ainsi que pour négocier les conditions de financement les plus intéressantes afin d’augmenter le bénéfice de la vente.

Marchand de biens : statut juridique, règlementations et fiscalité

Le statut juridique idéal pour exercer l’activité de marchand de bien

Sur le plan juridique, le marchand de bien est un commerçant. Il est conseillé, pour pratiquer cette activité, de créer une société à responsabilité limitée, inscrite auprès de la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI).

Les statuts à privilégier sont donc les SAS, SASU, SARL, EURL.

Rappel. La micro-entreprise n’est pas un statut juridique, mais un régime social et fiscal. C’est une entreprise individuelle simplifiée. Vous ne pouvez pas être marchand de biens auto-entrepreneur. La micro-entreprise n’est pas compatible avec l’activité puisque cette dernière est soumise à la TVA immobilière.

Pour la création de l’entreprise, peu de pièces sont nécessaires : 3 exemplaires des statuts de la société, certificats de dépôt de capital, parution d’annonce légale, pièce d’identité

A noter. Il est conseillé au marchand de biens d’opter pour un « capital variable » pour sa société. Celui-ci présente plusieurs avantages :

• souplesse,
• modification du capital sans réécrire ni déposer les statuts rectifiés au tribunal de commerce,
• pas de publication d’une annonce légale,
• anonymat garanti (hors administration fiscale) pour les nouveaux associés, hors ceux ayant participé à la création,
• imposition de 15 % jusqu’à 38 200 € de bénéfices.

La règlementation liée à l’activité de marchand de bien

En raison des enjeux financiers, un marchand de biens à tout intérêt à se protéger. En outre, en tant que professionnel, vous pouvez être tenu pour responsable des vices cachés des biens que vous vendez.

Il y a une donc une obligation d’assurance pour le marchand de biens constructeur rénovateur :

• assurance « dommages-ouvrages » (à souscrire par projet),
• assurance responsabilité décennale.

Le marchand de bien doit également fournir les diagnostics techniques et certificats à l’acheteur :

• garantie de superficie (cas d’un lot de copropriété),
• diagnostics plomb, amiante, termites, installations intérieures d’électricité et de gaz, et performance énergétique (DPE),
• état de l’installation d’assainissement non collectif,
• état des risques naturels et technologiques.

Dans le cas d’un achat d’un bien loué, le bail s’impose à lui. Il doit donc tenir compte de la présence des locataires et poursuivre le bail.

S’il y a changement d’usage des locaux, une autorisation préalable sera nécessaire dans certains cas. Il faut donc prendre contact avec la mairie.

Si des travaux importants ou affectant la structure extérieure du bâtiment sont opérés avant la revente du bien, des autorisations seront à demander à la mairie : permis de démolir, de construire, déclaration préalable de travaux, et d’autres encore en fonction des cas.

Dans les cas de vente d’immeubles d’habitation ou mixte, si des travaux doivent être réalisé dans un délai déterminé et que le marchand de biens a reçu un paiement de l’acquéreur avant livraison, il doit conclure avec le client un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Fiscalité et frais

Le marchand de bien est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au taux marginal de l’impôt sur le revenu (45 %) et assujetti à la TVA immobilière.

A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux : 17,2 %.

En ce qui concerne les frais de notaires, les marchands de biens bénéficient de droits réduits soit 2 à 3 %, comprenant les émoluments et la taxe de publicité foncière, à condition que le bien soit revendu dans les 5 ans. En effet, dans ce délai, il bénéficie de l’exonération des droits de mutation (5%).

Quel capital pour être marchand de bien ?

Comme pour toute activité professionnelle indépendante, il est important d’établir une étude de marché et un bilan prévisionnel. Ceux-ci seront utiles non seulement pour les demandes de financement auprès des banques, mais également pour avoir une bonne visibilité sur votre propre activité qui tienne bien compte du marché, des délais, des frais et de la fiscalité. Cela vous permettra d’éviter de nombreux écueils.

Pour se lancer comme marchand de biens, il faut idéalement disposer d’un capital suffisant pour effectuer son premier achat immobilier, ainsi que les travaux qui en assureront la plus-value (qu’il s’agisse de rénovation ou de promotion), afin d’en tirer un bénéfice substantiel.

En effet, le « salaire » d’un marchand de biens repose sur la plus-value effectuée à la revente. Il faut que celle-ci soit suffisante, non seulement pour assurer le revenu du marchand de biens, mais également pour servir d’apport pour l’investissement suivant.

Une marge de 20 % minimum est donc souvent recommandée pour être considérée comme suffisante.

Quel est le capital minimal pour se lancer ?

Le capital nécessaire va dépendre du type de bien sur lequel portera votre activité. De la part de société à la promotion immobilière, les investissements de départ ne seront pas les mêmes. Le capital minimum sera donc différent.

Si vous souhaitez solliciter un crédit bancaire pour financer votre projet, un apport de 20 à 30 % de la valeur d’achat du bien vous sera demandé. Votre capital de départ devrait donc idéalement couvrir a minima l’apport nécessaire à l’obtention du crédit.

Petit conseil. Les écueils peuvent être nombreux car ce sont des projets à relativement long terme (2 à 5 ans) et la rémunération dépend uniquement de la marge entre l’achat et la revente du bien, de laquelle il faut déduire « la casse ». Il est donc opportun de ne pas débuter avec de trop gros projets. Il faut en effet avoir les reins solides pour passer les difficultés (retard, mauvais payeurs, problèmes de conjoncture…) sereinement.

L’important sera donc de dénicher la bonne affaire, l’opportunité à saisir !

Vous ne disposez pas de l’apport nécessaire et cherchez des solutions alternatives pour le constituer ? Consultez notre dossier Comment financer un prêt professionnel sans apport ?

Quels financements pour devenir marchand de biens immobiliers ?

La profession de marchand de biens comporte certains risques. Il est donc important de maîtriser les produits de bancaires et autres alternatives susceptibles de vous apporter le financement idéal dans les meilleures conditions.

Les prêts professionnels

La première affaire peut être décisive en termes de trésorerie pour la poursuite de l’activité. Sachant qu’une banque ne finance que rarement plus de 70 % à 80 % du prix global du projet (bien immobilier, transactions, terrain, travaux), vous devez donc détenir ou être en mesure de vous constituer au préalable un apport de 20 à 30 % du montant.

Dans la mesure où l’acquisition se fait en vue d’une revente rapide (5 ans maximum), le prêt mis en place est généralement de relativement courte durée, soit 24, 36 ou 48 mois, et prend la forme d’un crédit in fine.

Leur taux sont variables et suivent l’Euribor +1,5 % pour les projets de grande envergure ou +3 % pour les plus petits.

A ceux-ci s’ajoutent les commissions d’engagement (environ 1 % annuel) calculées sur le montant de l’autorisation initiale et appliquées jusqu’au remboursement complet du crédit.

En revanche, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, ni automatiquement exigée par l’organisme de financement, vu la courte durée et la nature du crédit.

En contrepartie, les organismes de financement demandent généralement des garanties comme le privilège de prêteur de deniers sur l’immeuble, l’hypothèque sur la partie travaux et éventuellement la caution solidaire des associés de la société.

Toutefois, ces garanties restent négociables tout comme les taux qui peuvent être appliqués aux prêts professionnels.

Dans ces conditions, le recours à un organisme de courtage spécialisé est un véritable atout. Votre conseiller vous assiste dans le montage du dossier de financement et s’occupe de négocier pour vous les meilleures conditions avec les établissements financiers. Il bénéficie en outre d’un important réseau de partenaires financiers avec lesquels il entretient une relation confiance. Il peut ainsi vous obtenir les meilleures conditions de prêt.

Les solutions alternatives de financement

En fonction de votre situation, ainsi que de la nature du projet, plusieurs formes de financements alternatives peuvent être sollicitées : financement participatif (crowdlending), levées de fonds, crédit de trésorerie hypothécaire…

Votre conseiller Partners Finances peut ainsi vous aider à compléter le crédit professionnel obtenu auprès d’un organisme bancaire.

Pour en savoir plus, faites une simulation de crédit professionnel en ligne. Elle est gratuite et sans engagement. Un expert en solutions de financement pour les entreprises de Partners Finances étudie la faisabilité de votre projet sous 48h**.

Professionnel aguéri, en création ou reprise d'entreprise, vous avez des questions sur les problématiques liées au financement de votre activités ?
Consultez nos dossiers thématiques ou contactez nos conseillers via la simulation en ligne (gratuite et sans engagement) :

• Le Business Plan
• L'Affacturage ou factoring
• Création d’entreprise : les prêts possibles
• Simulation prêt professionnel
• Taux prêt professionnel
• Financements pour entreprises : le compte courant d'associé
• Prêt de trésorerie aux entreprises : en quoi ça consiste ?
• Comment financer le besoin immobilier de son entreprise ?
• Entreprendre au féminin : solutions de financement pour la création ou reprise d'entreprise
• Est-il possible de faire un rachat de crédits professionnels ?
• Créer son entreprise : choisir le statut juridique
• Créer son entreprise : comment rédiger un executive summary ?
• Créer son entreprise : comment faire une étude de marché ?
• Comment calculer un besoin en fonds de roulement ?
• Comment financer un prêt professionnel sans apport ?
• Développer son entreprise : la levée de fonds (1)
• Comment lever des fonds : 8 étapes pratiques (2)
• Comment financer un fonds de commerce ?
• Leasing pour entreprise : crédit-bail ou location financière ?
• Entreprises : comment financer la création de son site e-commerce ?